Affitto o mutuo?

Anno nuovo vita nuova. Un buon modo per cambiare è quello di , lasciando il comodo e rassicurante ambiente familiare e cominciando una vita indipendente. Da un’analisi del Corriere della Sera di qualche giorno fa su un campione tra i 18 ed i 39 anni, è risultato che ancor oggi la principale causa di uscita dalla dei genitori è rappresentata dal matrimonio. Chi non si sposa continua a vivere con i genitori molto più a lungo rispetto ai coetanei europei. Tralasciando gli aspetti sociologici di questo attaccamento, la prima causa sembra essere l’aspetto economico. Riuscire a mantenersi con un lavoro precario o con i fatidici 1.000 euro al mese diventa un’impresa. Ma anche raggiunta la stabilità lavorativa (contratto a tempo indeterminato) ed un livello retributivo decente, nuovi dubbi ed angosce affollano la mente di chi vuol uscir dal nido materno: prender in o acquistarla?

E’ a questa domanda che cercherò di rispondere, cercando di  confutare se sia vera l’affermazione che convenga sempre il piuttosto che l’affitto. Come ogni problema dalle infinite variabili, dovrò mettere qualche paletto e scegliere arbitrariamente dei dati da cui partire. Prima di tutto non terrò in considerazione l’aspetto psicologico che porta a preferire una delle due soluzioni, cercando di fare una valutazione strettamente economica. Poi non considererò situazioni di convivenza, ma solamente il caso di un ragazzo/a che vuol andare a vivere per conto suo. Per non perder tempo, chiarirò subito che nel lungo periodo tra acquisto ed affitto non c’è partita. Il primo è un investimento, il secondo è un consumo. Probabilmente è da questa semplice constatazione che nasce il famoso clichè. Ma qui il problema è un altro: imbarcarsi immediatamente in un particolarmente oneroso o preferire un periodo in affitto e fare la formichina creandosi un tesoretto per presentarsi in Banca un po’ più forti?

Come punto di partenza scelgo il caso peggiore: chi ha raggiunto la tranquillità economica in (relativamente) tarda età, magari tra i 28 ed i 30 anni, dopo aver completato gli studi ed aver penato tra disoccupazione e lavoretti occasionali o precari. Questa persona probabilmente non avrà granchè da parte, poniamo che abbia solo i denari necessari a coprire le spese iniziali che comporta l’acquisto di una casa e l’accensione di un mutuo. Questa è una furbata che mi permetterà di non considerare queste spese nei miei calcoli. Altri dati scelti arbitrariamente saranno la zona di residenza (hinterland di una grande città del sud Italia, a pochi chilometri dal centro) e le non particolari esigenze abitative (bilocale medio-spazioso, da giovani si è più disposti ad arrangiarsi). Con queste premesse, non è difficile trovare un bilocale discreto in affitto a circa 400 euro (prezzo minimo). Come propensione al , immagino che questa persona sia capace di metter da parte 500 euro al mese. Quindi potrà destinare al “Progetto Casa” circa 900 euro (400 di affitto + 500 di ), che è una cifra flessibile e terrorizza meno di una equivalente rata martellante di 900 euro al mese (è preferibile sempre mantenere un margine di movimento economico in caso di imprevisti). Sul fronte mutuo considererò un finanziamento al 100% per 120.000 euro (acquisto di un bilocale più o meno equivalente a quello affittato), da rimborsare mensilmente per 25 anni, tasso fisso del 5,75%. Scelgo il tasso fisso per evitare le incognite di un mutuo variabile nel lungo periodo. Stante ciò, posso cominciare a fare qualche calcolo.

Inserendo questi dati sul sito Mutui Online, ottengo una rata costante mensile di 754,93 euro (onerosa, ma che mi permette di mantenere un certo margine di reddito da dedicare ad altro che non sia l’investimento sulla casa). Come molti sanno, il piano di ammortamento standard scelto dalle è quello di tipo francese: si cominciano a rimborsare più interessi che capitale all’inizio del mutuo, con il rapporto che mano a mano si livella per poi finire a rimborsare principalmente il capitale. Quindi la prima rata sarà composta da soli 179,93 euro in quota capitale e la bellezza di euro 575 in quota interessi. Qui cade il primo mito, ossia che con l’affitto si regalano soldi all’affittuario mentre con il mutuo non si regalano soldi a nessuno. E gli interessi cosa sarebbero, se non un gentile cadeau che facciamo alla nostra Banca di fiducia? Pare evidente fin d’ora che finchè un affitto sta sotto alla quota d’interessi, risulta più conveniente destinare la differenza al risparmio per poi abbattere il capitale da dover richiedere col mutuo (e su cui si vanno a calcolare gli interessi).  E’ sorprendente che solamente allo scoccar del 12.mo anno di  mutuo la quota d’interessi scende al di sotto dei 400 euro, facendo risultare antieconomica la scelta dell’affitto. Ma siccome in un arco di tempo così lungo le variabili impazziscono e le previsioni non diventano più “attuali”, manteniamoci ad un periodo medio-breve di 5 anni: meglio 25 anni di mutuo o 5 d’affitto + 20 di mutuo? Notare che il periodo per ottenere la casa è uguale (25 anni), quindi non stiamo posticipando l’ottenimento del risultato che ci siamo prefissi. Facciamo qualche calcolo:

Mutuo per 120.000 euro: 25 anni x 12 mesi x 754,93 euro = 226.479 euro (costo della casa considerando capitale + interessi).

seconda opzione (5+20):

Affitto: 5 anni x 12 mesi x 400 euro = 24.000 euro

Risparmio: 5 anni x 13 mesi x 500 euro =  32.500 euro

Mutuo per 87.500 euro (120.000 – 32.500) : 20 anni x 12 mesi x 614,32 euro (come da Mutui Online) = 147.436,80 euro

Totale: 24.000 + 32.500 + 147436,80 = 203.936,80 euro

Come vediamo, abbiamo risparmiato circa 22.500 euro in 25 anni. Equivalente se vogliamo ad un anno di stipendio, o a 75 euro al mese.

Le obiezioni che si possono portare a questo ragionamento possono essere la crescita dei tassi d’interesse, la crescita del valore della casa, il tasso d’inflazione che erode il risparmio, l’affitto che cresce. Ma secondo me vengono neutralizzate dalla flessibilità (se l’affitto aumenta, si può sempre cambiar casa) e dal livello retributivo che aumenterà col tempo andando ad incidere sulla propria capacità di risparmio (per effetto del rinnovo biennale del CCNL, ma anche per progressioni di carriera più probabili quando si è giovani), e dalle minori spese di gestione di una casa in affitto rispetto ad una casa di proprietà (considerando tasse e manutenzione straordinaria). In un periodo medio-breve di 5 anni è difficile che venga completamente eroso il vantaggio di 22.500 euro che va a crearsi optando per la formula 5+20.

Ovviamente tutto ciò non tiene in considerazione tanti aspetti che con i freddi numeri non c’entrano nulla. Ma il consiglio che mi sento di dare è di fermarsi a riflettere e vedere davvero cosa si vuole dalla vita cercando di usare la logica e non i luoghi comuni imposti magari da genitori e conoscenti. A 30 anni si è in una fase della vita di continui cambiamenti (sentimentali, lavorativi, di prospettive), e se vi angoscia l’idea di entrare in banca come un verme senza un quattrino e chiedere anche i soldi per il tappetino Welcome da mettere sull’uscio di casa, se vi spaventa una rata del mutuo che vi faccia rinunciare anche alla pizza del venerdì con gli amici vivendo di solo pane e cipolla, se nel fare il “grande passo” vi sentite come uno scarabeo infilzato con lo spillo, non temete di farvi prima un’esperienza in affitto: vi permetterà di testare le proprie capacità di autogestione ed affinare l’arte di “tener casa”, ed anche i numeri saranno dalla vostra parte. A patto che si sia capaci anche di risparmiare e non fare la vita da nababbo. Sennò si torna punto ed a capo.

I termini più cercati:

Rudy Basilico Turturro (redattore)

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15 Risposte

  1. Brian Boitano scrive:

    occhio che nella tua analisi non hai considerato due importanti fattori:

    a) senza avvalli esterni la rata del mutuo in genere non puo essere piu di un terzo del tuo reddito mensile (arrivi fino al 51% in rari casi)
    b) se hai 30 anni sei gia quasi al limite per fare un mutuo trentennale, gia a 35 anni di età potrebbero non concedertelo (finiresti a 65 anni, alle soglie della pensione…)

  2. Rudy Basilico Turturro scrive:

    Per chi può, esiste il genitore che regala/costruisce/edifica la casa al figlio. Per chi non può, almeno un avalluccio glielo darà no?
    Infatti ho considerato un mutuo di 25 anni, o di 20, a concludersi in entrambi i casi a 55 anni. Ben prima della pensione, considerando che l’età pensionabile probabilmente andrà aumentando. Da aggiungere che non pochi scelgono di utilizzare la liquidazione per estinguere gli anni di mutuo che rimangono. Scelta azzeccata dal punto di vista sociale, per evitare di portarsi dietro debiti quando si è in pensione (e che pensione…); scelta discutibile dal punto di vista economico visto che si sono pagati quasi tutti gli interessi mentre la quota capitale si paga massicciamente alla fine. A cui aggiungere (beffa) pure la penale di estinzione anticipata del mutuo.
    Comunque quando si arriva a 60 anni bisogna fregarsene dei calcoli e togliersi dalle palle le banche per viversi la vecchiaia serenamente assieme ai nipotini.

  3. Brian Boitano scrive:

    e che ormai il tfr lo dai al fondo pensione, quindi manco piu quello ti ritrovi…

    :(

  4. Rudy Basilico Turturro scrive:

    E’ ancora opzionale la scelta di dove versare il TFR.
    Mentre per le Pubbliche Amministrazioni non c’è ancora la possibilità di versarlo automaticamente ai fondi pensione – anche se lo farà anche l’INPDAP prima o poi.

  5. Brian Boitano scrive:

    opzionale, ma scelta praticamente obbligata

  6. Emanuele Ginostra scrive:

    Salve, io sono intenzionato a comprar casa entro il prossimo anno così ho iniziato a cercare un pò in giro, per confrontarmi con altre persone circa agevolazioni fiscali, scelta della tipologia di mutuo in base al proprio status economico, insomma, non è mica facile fare un passo così importante senza calcolare bene ogni rischio e responsabilità a cui si va incontro, ho trovato un sito fichissimo per capire come scegliere il mutuo, ti confronta in tempo reale tutte le offerte delle banche e ti trova i tassi migliori… http://www.mutuifrimm.com lo consiglio, è molto chiaro e attendibile!

  7. Brian Boitano scrive:

    tieni conto che è un sito di parte, perchè è la divisione mutui di una immobiliare!

  8. Rudy Basilico Turturro scrive:

    In questo Mutuifrimm ho messo gli stessi parametri che ho usato per Mutui Online, e non mi ha dato risultati compatibili con i parametri di ricerca. Bah!

  9. Carlo scrive:

    Io ho fatto casa 3 anni fa, e ovviamente prima mi sono posto le innumerevoli domande con relativi fanta-calcoli.
    In 3 anni la mia casa vale 50mila euro in più per l’aumento che già intravvedevo nel: prezzo del terreno, ferro, cemento, manodopera, domanda.
    Se avessi aspettato 5 anni, ora avrei dovuto richiedere un mutuo più alto, e se fossi andato in affitto non sarei riuscito a conservare 500 euro al mese.
    Buon passo a tutti :)

  10. Brian Boitano scrive:

    sono d’accordo con carlo, prima si inizia e prima si finisce di pagare!
    anche se è bene fare il passo con un minimo di soldi in tasca , perche tra notaio, imposta di registro, eventuale agenzia immobiliare, spese di perizia e di ipoteca etc. c’è una bella cifra extra , che è pure difficile da determinare esattamente, senza contare allacci, arredi, elettrodomestici,articoli casalinghi etc. una volta che entri in casa.
    inoltre se si riesce a finanziare non piu del 80%, spread, condizioni e proposte di mutuo si fanno molto piu favorevoli di un mutuo che copre l’intero valore della casa (esempio finanziando non piu dell’80% ci sono mutui variabili con price cap, che hanno i vantaggi del variabile, e la protezione del tasso massimo, che è poco piu alto del miglior tasso fisso in circolazione, quindi se i tassi si manntengono bassi hai in un variabile, se dovessero salire praticamente diventa un tasso fisso, senza dover rinegoziare niente, e casomai riscendessero ritorneresti in automatico al variabile).
    c’è anche da considerare l’incidenza della rata sul reddito dei richiedenti, senza avvallo non ti concedono un mutuo che abbia una rata piu alta di 1/3 del reddito mensile (significa che se prendi 1000 euro di stipendio, la rata del tuo mutuo non puo superare i 333 euro, quindi se hai uno stipendio basso puoi prendere un mutuo molto piccolo, e ti costringono giocoforza ad accumulare un sostanzioso acconto da versare in contanti)

  11. Rudy Basilico Turturro scrive:

    Io non credo che una casa del valore di 120.000 euro aumenti la sua quotazione a 170.000 euro in 5 anni, e praticamente raddoppi il suo valore nel giro di 10 anni.
    Equivarrebbe ad una inflazione galoppante, mentre in questo abbiamo i tassi d’inflazione più bassi da non so quanto.
    Inoltre nella quotazione influiscono tantissimi elementi. E non si può fare il confronto sulla stessa casa, in quanto a distanza di 5 anni non è possibile che arrivi a comprare la stessa identica casa.
    Ripeto il mio punto di vista: male che vada i 22.500 euro di risparmio teorizzati vengono assorbiti dall’aumento del valore della casa e si finisce in pareggio.
    Oltretutto evitando il mutuo al 100% (sempre che te lo diano), si ottengono condizioni più favorevoli.
    Ripeto, secondo me fiondarsi in banca con le pezze al culo non è una gran bella idea.
    O si rimane in casa dei genitori, o se si ha necessità d’indipendenza che si vada in affitto e si faccia la formichina.

  12. NickM scrive:

    Sono d’accordo con l’analisi dell’autore dell’articolo e mi spingo anche oltre: a vantaggio dell’affitto, a mio parere, occorre considerare la possibilità di cambiare casa senza particolari vincoli, in caso di mutate esigenze lavorative o di famiglia (casa più grande, o più piccola…).
    Al giorno d’oggi il rischio di doversi trasferire per conservare il lavoro è alto.
    Aggiungo che la manutenzione straordinaria, nel corso degli anni, si rivela sempre più onerosa ed improrogabile, a meno di lasciar deperire l’immobile o di non metterlo a norma quando richiesto (riducendo quindi il suo valore). Lasciare questo onere al proprietario dell’immobile può essere vantaggioso, soprattutto se non si ha la convinzione di aver trovato la casa della propria vita.

  13. Emanuele Ginostra scrive:

    @Rudy, beh in alcune cose sono simili però confesso di avere trovato il sito abbastanza accessibile e funzionale….ad esempio pure su youtube trovi i loro video che ti spiegano come calcolare rate, tassi etc…eccone un esempio ( http://www.youtube.com/watch?v=hxQ_G4Z_mBA) quanto meno indirizzano persone che non hanno lam inima idea con spiegazioni lineari e basilari, poi ovviamente quando si arriva al momento della scelta, si valuta tutto prima di accollarsi un nutuo a vita…. ora come ora sto cercando di prendere spunti, di confrontare chi o cosa potrà essere più conveniente al momento fatidico in cui potrò comprare la mia bella casetta!!!

    Emanuele

  14. ALBERTO scrive:

    gazie dei vostri consigli……….ma stando a casa con i propri genitori risparmi di più nel tempo e in futuro puoi permetterti un mutuo dal valore più alto rimborsarlo in meno tempo e quindi pagare meno interessi.SOLUZIONE MIGLIORE RISPOSTA GIUSTA CIAO E GRAZIE OK.
    N.B POI MI SPIEGANO SE GUADAGNI 1200 EURO AL MESE O MOLTO MENO CON 400 EURO DI AFFITTO E 500 DI RISPARMIO AVANZANO 200 300 EURO AL MESE.E DICO:” MA LA PERSONA MANGA E SI MUOVE IN MACCHINA O è ANORESSICA E VA A PIEDI CIAO MITICI”

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